Habiter la maison d’un parent en EHPAD : ce que vous devez savoir

Que faire de la maison d’un parent parti en EHPAD ?

Lorsque l’état de santé ou la perte d’autonomie d’un parent âgé ne permet plus son maintien à domicile, une entrée en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) peut s’imposer. Les proches doivent alors prendre une décision quant à la maison de leur parent, désormais vacante.

Peut-on s’y installer librement ?

À première vue, il peut sembler naturel qu’un enfant vienne habiter la maison de son parent résidant en établissement. 

Pourtant, ce n’est pas automatique. En fait, tout dépend du statut juridique du logement, du régime de propriété, et parfois, de l’accord des autres héritiers.

Quelles sont les règles à respecter avant d’occuper le logement ?

Si votre aîné est toujours propriétaire et suffisamment lucide pour prendre une décision, vous ne pouvez pas vous installer dans la maison sans son accord. Cet accord peut être formalisé par écrit pour éviter toute ambiguïté, notamment vis-à-vis des héritiers.

En revanche, si votre parent qui réside en EHPAD est sous tutelle ou curatelle, seul un juge des tutelles peut autoriser l’occupation gratuite de la maison. Dans certains cas, une procuration ou un mandat de protection future peut vous permettre de gérer le logement dans l’intérêt de votre parent.

Droits, obligations et précautions à connaître avant d’habiter la maison d’un parent en EHPAD

Vous envisagez de vous installer dans la maison de votre parent parti en EHPAD ? Cette démarche n’est pas aussi anodine qu’elle laisse paraître. Des droits et des règles sont  en effet liés à l’occupation et à la gestion d’un bien immobilier inoccupé. 

En cas de démembrement : usufruit, nue-propriété et droit d’habitation

Il arrive que le logement ait été transmis de son vivant à un ou plusieurs enfants via une donation avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, seul l’usufruitier (souvent le parent) conserve le droit de gestion, d’habitation ou de location. Le ou les nus-propriétaires ne peuvent pas décider seuls d’y vivre ou de le louer.

Par ailleurs, certains parents conservent un droit d’usage et d’habitation, qui leur permet de préserver leur lien juridique avec la maison, même s’ils ne l’occupent plus physiquement. Sans renonciation explicite à ce droit, un tiers ne peut pas s’y installer librement.

En indivision : nécessité d’un accord entre héritiers

Si la propriété du bien est partagée entre plusieurs enfants ou héritiers, comme c’est souvent le cas en indivision, l’occupation de la maison parentale par l’un d’eux nécessite l’accord des autres (appelés co-indivisaires). À défaut, cela peut créer un déséquilibre dans la succession, voire entraîner le paiement d’une indemnité d’occupation.

Cas particulier des maisons en SCI ou partagées entre enfants

Si la maison appartient à une SCI (Société Civile Immobilière) familiale, ce sont les statuts de la société qui fixent les règles d’utilisation du bien. L’habitation sans contrepartie peut être vue comme une distribution en nature imposable.

Dans le cas d’un bien déjà partagé par donation entre les enfants, l’un d’eux ne peut pas s’y installer sans le consentement des autres. Il s’agit alors de protéger l’égalité entre héritiers.

Conséquences fiscales et sociales : que faut-il déclarer ?

Lorsqu’un senior entre en EHPAD et que l’un de ses enfants ou proches vient habiter la maison, ce changement doit être signalé à l’administration fiscale. Même s’il s’agit d’une occupation gratuite, une déclaration est désormais obligatoire.

Comment procéder ?

Concrètement, le propriétaire du bien doit se connecter à son espace personnel sur le site impots.gouv.fr pour renseigner les informations relatives à l’occupation du logement dans la rubrique “Biens immobiliers”.

En cas d’installation dans le logement familial, il faut indiquer :

- que le parent n’y réside plus,

- l’identité de l’occupant (enfant, héritier…),

- le mode d’occupation (gratuite, par exemple),

- et la date de prise d’effet.

Pourquoi faut-il faire cette déclaration ?

Cette démarche permet à l’administration fiscale

• - D’identifier qui est redevable de la taxe d’habitation, si elle s’applique encore (cas de certaines résidences secondaires),

• - D’éviter des erreurs de taxation (comme attribuer une taxe injustifiée au senior qui réside en maison de retraite),
  

• - Et de mettre à jour ses fichiers en cas de contrôle ou pour le calcul d'autres impôts (exonérations seniors, IFI - Impôt sur la Fortune immobilière, etc.).

Impact sur les aides sociales perçues

Si vous vivez dans une maison dont vous n’êtes pas propriétaire et sans payer de loyer, la CAF peut décider de : 

- Réduire le montant de votre allocation RSA

- Réduire ou supprimer vos APL, si vous les percevez.

Occuper gratuitement la maison d’un parent parti en EHPAD, est considéré par la CAF comme un avantage en nature. Cette aide financière indirecte est prise en compte dans le calcul des ressources, ce qui peut réduire ou supprimer vos droits aux APL et au RSA.

Peut-on louer ou vendre la maison d’un parent placé en EHPAD ?

La vente ou la mise en location de la maison parentale devient parfois une nécessité pour faire face aux frais de séjour en EHPAD, qui peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros par mois. Lorsque les aides financières (comme l’APA ou l’ASH) ne suffisent pas, vendre le bien immobilier peut permettre de dégager les ressources nécessaires pour couvrir les frais de séjour en établissement.

                                              La vente ou la location d'un appartement peut permettre de financer un séjour en EHPAD.

Les conditions pour mettre la maison en location

Il est tout à fait possible de louer la maison ou l'appartement d’un parent admis en EHPAD, à condition que celui-ci en soit toujours propriétaire et qu’il ait conservé sa capacité juridique. S’il est encore en mesure de gérer ses affaires, il peut donner son accord ou déléguer cette gestion via une procuration.

En revanche, si votre parent est sous tutelle ou curatelle, il faudra l’accord du juge des tutelles pour signer un bail locatif. Cette mesure vise à protéger les intérêts de la personne vulnérable et à s'assurer que la mise en location est dans son intérêt.

Vendre un bien pour financer un séjour en EHPAD : comment ça marche ?

Les démarches inhérentes à la vente du bien immobilier dépendent de la situation du parent par rapport au bien :

• - Plein propriétaire : si votre parent est juridiquement capable (c’est-à-dire qu’il n’est ni sous tutelle ni curatelle), il peut vendre librement son logement, comme tout autre bien. Il est toutefois recommandé de s’assurer qu’il prend cette décision en toute connaissance de cause, notamment si son état de santé est fragile.
  
  

• - Sous tutelle ou curatelle : si votre parent est sous protection juridique, la vente du bien n’est possible qu’avec l’accord préalable du juge des tutelles. Ce dernier s’assure que la transaction est justifiée, dans l’intérêt de votre proche âgé, et que le prix de vente est conforme au marché. Une expertise immobilière est souvent demandée.
  
  

• - En indivision : si le bien appartient à plusieurs personnes (par exemple, le parent et un conjoint décédé, ou plusieurs héritiers), la vente ne peut se faire qu’avec l’accord unanime de tous les co-indivisaires. En cas de désaccord, une procédure judiciaire peut être engagée pour débloquer la situation, mais cela peut allonger considérablement les délais.

L’impact sur la succession et les aides sociales

Lorsqu’un parent âgé entre en EHPAD, la gestion de son logement peut avoir des conséquences importantes, tant sur le plan successoral que sur l’obtention de l’ASH.

L’occupation du logement peut-elle bloquer une succession ?

L’occupation gratuite du domicile d’un parent parti en EHPAD par l’un de ses enfants ne bloque pas automatiquement la succession, mais elle peut en retarder le règlement. Tant que le parent est vivant, il reste propriétaire du bien. L’enfant occupant n’a aucun droit de propriété et son usage du logement est toléré à titre gratuit.

Après le décès, le bien entre dans l’indivision successorale. Si un héritier continue à occuper la maison sans l’accord des autres, cela peut créer un blocage, notamment pour la vente du bien ou le partage. Les autres héritiers sont en droit de demander une indemnité d’occupation, car le bien appartient à tous, même si une seule personne l’occupe.

Pour éviter les conflits, un accord entre héritiers est recommandé (sur l’usage ou la vente du bien). En cas de désaccord, une procédure judiciaire peut être engagée.

Risque de requalification en cas de demande d’ASH

Lorsqu’une personne âgée entre en EHPAD et demande l’ASH, la question du logement qu’elle occupait auparavant devient cruciale. Si ce logement est laissé à disposition d’un enfant ou d’un proche à titre gratuit, cela peut poser problème.

Les services du Département peuvent estimer que :

- le logement aurait dû être loué pour financer l’hébergement,

- l’occupation gratuite constitue un avantage indirect,

- ou qu’il s’agit d’une donation déguisée.

Dans ce cas, l’administration peut :

- refuser ou réduire l’ASH,

- demander une indemnité à l’occupant,

- ou même engager une action en récupération sur le patrimoine laissé par le défunt.

Comment anticiper pour éviter les conflits familiaux ?

La gestion du logement laissé vacant peut générer tensions et conflits au sein de la famille.  Plus la situation est clarifiée en amont, plus elle sera acceptée sereinement par l’ensemble des individus concernés.

Faire appel à un notaire 

Le notaire est un partenaire de confiance pour poser un cadre juridique neutre et équilibré. Il peut vous aider à : 

• - établir un mandat de protection future (qui permet de désigner à l’avance une personne pour gérer ses affaires en cas de perte d’autonomie),
  

• - encadrer l’occupation éventuelle de la maison par un enfant,
  

• - mettre à jour la répartition de la propriété (donation, démembrement...),
  

• - anticiper les conséquences fiscales (plus-values, taxes...).
  
  

Cette démarche ne crée pas de distance entre les intéressés : au contraire, elle rassure, structure, et préserve les relations familiales.

L’intérêt d’un accompagnement par un conseiller Retraite Plus

L’entrée EHPAD est souvent une étape délicate pour une personne âgée et pour son entourage. Il faut gérer l’aspect émotionnel, mais aussi administratif et financier, prendre des décisions, parfois dans l’urgence et trouver une solution d’accueil adaptée aux besoins du senior. 

Face à cette situation complexe, les familles se retrouvent rapidement submergées. Retraite Plus propose un accompagnement gratuit, personnalisé et humain, pour alléger cette charge.

Un conseiller dédié prend le temps d’écouter votre situation, d’identifier les besoins du proche concerné et de vous orienter vers les maisons de retraite partenaires disponibles et adaptées, dans les meilleurs délais. Il vous aide aussi à y voir clair sur les aides financières (APA, ASH…) auxquelles vous pouvez prétendre et planifie pour vous, les visites au sein des établissements de votre choix. 

Grâce à ce soutien, vous gagnez du temps, évitez les erreurs, et avancez plus sereinement, tout en restant aux côtés de votre parent dans ce moment délicat. Cet accompagnement est sans engagement et totalement gratuit pour les familles.

FAQ : vos questions sur l’occupation de la maison d’un parent en EHPAD

Mon parent est en EHPAD mais possède encore sa maison. Doit-il faire une déclaration ?

Oui, cette formalité concerne tous les propriétaires, même lorsqu’ils ne vivent plus chez eux. Si votre parent est en EHPAD mais reste propriétaire de sa maison, il doit déclarer la situation du bien à l’administration fiscale.

La déclaration peut se faire en ligne sur impots.gouv.fr, depuis l’espace particulier du propriétaire. En cas d’impossibilité, un proche ou représentant légal peut s’en charger, ou contacter l’administration fiscale au 0 809 401 401 pour être accompagné.

Quelle est la résidence principale d’un résident d’EHPAD ?

Quand une personne âgée s’installe de façon durable en EHPAD, ce nouveau lieu devient sa résidence principale. Même si elle garde sa maison, celle-ci est alors considérée comme une résidence secondaire. Cela peut avoir des effets importants : par exemple, en cas de vente, il n’y a plus les avantages fiscaux liés à la résidence principale. Et si la personne demande une aide sociale (comme l’ASH), la maison peut être prise en compte pour financer son séjour. Si le séjour en EHPAD est temporaire, l’ancienne maison peut parfois rester la résidence principale, mais il faut le prouver.

Puis-je habiter l’appartement de ma mère partie en EHPAD ?

Pour éviter que l’habitation d’un parent résident en maison de retraite reste vide ou soit vendu trop vite, un enfant peut décider d’y vivre. C’est possible, mais cela a des conséquences fiscales. Même si le bien n’est plus utilisé par la mère, il garde une valeur aux yeux des impôts. Il faut donc continuer à payer certaines charges, comme la taxe foncière. Dans certains cas, une exonération peut s’appliquer, notamment si la mère ne perçoit plus de revenus ou si le logement reste non loué. Il est important de se renseigner auprès des services fiscaux pour éviter les mauvaises surprises. 

Par l'équipe de Retraite Plus

Publié le 17/06/25